炒房的杠杆

1、深圳龙华1.3万元购买一套全新单身公寓房
　　⑴为什么买
　　2003年初，本人去杭州、上海出差，正好碰到他们的房价飞涨，客户推荐我也在那里投资。考虑到距离太远，不好管理，再说已经涨了很多了，因此放弃。万事万物都是有联系的，我们要会“落叶知秋”，要懂“蝴蝶效应”。那时，深圳的经济好过杭州，但杭州的房价却贵过深圳了，深圳房价不可能不补涨的！深圳龙华以后还会建火车站呢。现在正是房产的“潜伏期”啊，可以买入！
　　出差回来，本人在龙华考察了半个月，深圳龙华那个时候的新房才3000多元。我在人民路锦绣江南旁的苹果园看上一套27平方的小公寓房。总价格103000元，带装修，可以出租800元/月，两成首付，租金能抵月供，还有钱赚，是个好的投资。
　　⑵怎样买
　　确定买后，怎样买是个重要问题，这个时候就要用到蚁象系数J了。当时该公寓总价10.3万元，可以全额付款，也可以首付两成，八成银行按揭。大家来算一下，两种不同的付款方式，最后的收益率。（先说明下：该房子最后我是在2007年7月28日以28.8万卖掉的）
　　如果全额付款：
　　利润=28.8-10.3=18.5万
　　表面利润率=18.5/10.3=180%
　　蚁象系数J=象/蚁=x/y=10.3/10.3=1
　　最终利润率=表面利润率×J=180%×1=180%1.8倍的利润
　　如果首付两成八成银行按揭：（我首付2万元）
　　利润=28.8-10.3=18.5万
　　表面利润率=18.5/10.3=180%
　　蚁象系数J=象/蚁=x/y=10.3/2=5.15
　　最终利润率=表面利润率×J=180%×5.15=927%9.27倍的利润
　　现在大家明白了吧，如果全额付款，你只有1.8倍的收益率；而首付两成，八成银行按揭的收益率为9.27倍。如果不靠银行贷款，不靠蚁象系数J的放大作用，你永远不要幻想只用1万多元就能买新房子。银行按揭的本质就是提供蚁象系数J，八成按揭蚁象系数J为5，七成按揭蚁象系数J为3.33，六成按揭蚁象系数J为2.5，五成按揭蚁象系数J为2，四成按揭蚁象系数J为1.67。大家一定要爱护自己的银行信用，和银行保持良好的关系，这样才能拿到高的按揭成数，也就是高的蚁象系数J。
　　最终，我在2003年中，以2万元首付，每月按揭480元，买入深圳龙华苹果园狮子座的一套全新单身公寓。2004年初，入伙后我马上以每月800元的价格出租出去了。大家可以算一下，这套房子，我到底花了多少钱：每月租金可以赚300元，一直到2007年7月卖掉，租金赚37个月 ×300=11100元，2004年入伙前自己交按揭9个月×480=4320元，20000+4320-11100=13220元。龙华苹果园狮子座的单身公寓实际成本13220元。
　　2、深圳罗湖0成本购买一套全新一房一厅商品房
　　⑴为什么买
　　世界名著《基督山伯爵》最后一句话说的很好，人类最大的智慧就是“等待”！买完房后，你需要做的事情，把房出租，然后满怀希望地等待，等待“潜伏期” 的过去，等待“缓慢上升期”的到来。等待过程是整个房产周期中最漫长的，你需要有耐心，你要“厚积薄发”，等待时机，默默积累。
　　果然，到了2005年房价开始缓慢增长了，从3000多涨到了4000多、5000多，到了2006年涨到了7000多。这个时候，我有过卖房的想法，但理性告诉我：现在是缓慢上涨，房产还不疯狂，还没有到“快速上升期”，不能卖，相反还应该考虑买入。
　　2006年初，有个人好像叫邹涛，开始在深圳召集开展“不买房运动”，我为什么不参加他们的运动，相反，在“不买房运动”如火如荼的时候还要买房呢？参加“不买房运动”的人其实很多学识都很高，都很聪明（和楚国的屈原一样）。但是聪明的人最容易犯的错误是：“脱势”，他们往往太超前，时机把握不到位，容易逆势而为，就象下棋一样，你的每一步都对，但时机不对，下棋的次序错了，往往还是输。但是不聪明的人往往会顺势而为，结果成功的人中很多还是不聪明的人（但不聪明的人也有弱点，往往不会适时收手）
　　长江黄河的源头是小溪流，水很清澈，但它很小、很窄。“清澈”，象征着“势”的前期聚集，是聪明的精英们的事；“很小、很窄”象征着“少数”，你想挡住或改变小溪的流向比较容易，你还可以“逆势而为”。当小溪流变成了长江，黄河，虽然这时它的水很浑浊，但想挡住或改变它的流向，几乎是不可能的。这象征着什么呢？象征着“势”一旦聚集成功，参加的人非常多，林子大了什么鸟都有，所以很“浑浊”，但这时水流很大，你想逆势而为，挡住它是不可能的，你只能顺势而为！
　　楚国屈原说：举世浑浊，唯我独清，众人皆醉，唯我独醒唯我独清。虽然他说的一点都没有错，但是劝大家最好不要去学。这清楚地表明了聪明人的逆势而为的弱点，大势已成，你一个人能档的住吗？所以气愤之下，他只能跳汨罗江，成为一个悲剧人物。
　　谢总：对啊！我就看不管很多有文化的人，整天酸溜溜的，谁都看不起，认为自己比谁都强，不愿意和别人接触，脱离这个社会，到头来还是我们这样的粗人能赚钱。
　　我们尽管什么都不太懂，但是我们应该最能顺势而为，看到什么好做就做什么，我们没有文化，没有预见性，所以也不去想以后什么东西会好做，就管眼前。我们可不敢去挡住长江黄河！
　　原学：谢总你也要小心啊，粗人也有弱点啊，往往不会适时收手!
　　谢总：所以我要向你学习原学啊!
　　嘿嘿，原学老师，我可没有说你啊，你不酸溜溜，哈哈!
　　原学：没有关系，我以前也酸溜溜，也像屈原，后来悟出原学后，现在应经彻底改变了！聪明人小心啊，小心“脱势”，小心聪明反被聪明误！
我定下要追加投资的策略后，在哪里买房子也是值得关注的问题。那时我龙华苹果园的房子都涨到7000多了，但是我却发现深圳罗湖区的房子还有很多没有到这个价位。罗湖交通方便，配套设施也比龙华完善，这肯定不正常，肯定会补涨。
　　罗湖还有个很好的优点：由于交通方便，所以房子容易出租，租金相对较高，万一以后地产行业出现风险，租金也容易抵月供。宝安、龙华的房子大家涨的时候可能涨得快，但遇到风险，大家都跌的时候，它跌得也快。由于大家买房都用到了蚁象系数J，我准备买的这套房子的蚁象系数J为5，属于较大，所以一定要保证经济形式不好的时候，不能亏钱，否则被反向放大，亏得更多。房子好出租，租金容易抵月供，就不容易亏钱。
　　通过看房，我选中了罗湖区的一房一厅，全新房，44平方，高层，25楼，7000元，月供1500元，二成首付要6万多元，八成按揭，房子租金可以抵月供。最后结果：我买下了这套房子（这是该小区最后六套房子之一），买后只过了二周，该小区全部卖完，随后价格马上开始上升了。
　　⑵怎样买
　　大家知道蚁象系数J了，买房的时候你要尽量用到它。追求更高利润是人的本性，无可厚非，只要你能控制风险，只要你能遵守游戏规则。2006年是房地产 “快速上升期”的前期，房价正准备大涨，所以我认为风险不大，因此，我认为应该加大蚁象系数J。怎样才能加大蚁象系数呢？买罗湖的房子怎样才能花最少的钱，或者干脆就不要钱，0元就交首期款呢？我们又要用到银行了。
　　我不知道，现在到底有多少人知道银行的加按揭服务，至少2006年初的时候知道的人不多，会用的人更少。简单地说，银行加按揭就是在你的房产已经增值的情况下，银行重新对你的房产进行评估，把增值的部分，再贷款给你投资。加按揭的实质就是帮助你加大蚁象系数J。但大家一定要记住，加按揭是有风险的，加按揭只适用于“快速上升期”的前期！“高位盘整期”、“下跌期”再用加按揭，无异于加速死亡。
　　现在通过我的实例，告诉大家如何使用银行加按服务。
　　2006年，我龙华苹果园的房子先涨了，涨到了7000多，这个价位，我认为还没有涨到位所以还不想卖。那怎么用最少的钱来买罗湖的房子？我找到了原来给我贷款的工行，要求增加贷款。2003年为买龙华苹果园的房子，我在工行贷款8万元。通过重新评估单价，工行同意加按揭，增加贷款到13万元。两者之差有5万多元，再加上三年来已经还的贷款有几千元，刚好支付罗湖一房一厅的首期款，所以罗湖房子的首期款为零。加按前，苹果园房子的蚁象系数J为5；加按后，苹果园房子的蚁象系数J增加为6.5。从这里大家也可以看到蚁象系数的放大威力，蚁象系数J从5变成6.5，只增加了1.5，就多出来了好几万块钱，多出来了一套罗湖的房子啊！
　　请大家请注意：现在国家经济调控，银行的加按揭服务暂时不能办理了。不过大家要有耐心，要学会等待！当经济调控到位了，还是会有机会使用的。如果碰到经济紧缩，国家、银行还会鼓励你使用呢。
　　谢总：原学老师，你在2月份就估计到了，现在真的经济紧缩了！银行也开始逐渐放开信贷了。
　　原学：哈哈！我们接着看!
　　谢总：好啊!
　　原学：这里我们就要提出《原学》凹凸理论。
　　《原学》蚁象系数J必须和《原学》的凹凸理论相配合使用才行。就像一个人是靠两条腿走路的，如果两条腿一个长，一个短，他一定走不远；而且那条长腿越长（蚁象系数J越大），他摔倒的可能就越大！
　　卖可是最关键的步骤了！你要重点看啊！
　　3、2007年7月果断以该小区最高价卖出龙华单身公寓房
　　⑴为什么卖
　　从2006年下半年开始到2007年上半年，在财富效应的影响下，房价开始飞涨了，“快速上升期”果然到来了。南山、宝安、龙华、福田的房价轮番上涨，苹果园的单身公寓涨到快11000元了，罗湖的房价也补涨了，我刚买的罗湖的一房一厅涨了快一倍。这个时候，社会上对房价的怀疑声音反而小了，大家普遍认为还要涨，还要创新高，“深圳的房价为什么不能超过香港呢？”，很多地产商都说：“钱赚得都不好意思了。”
　　“冷静、谦虚、警惕！”，《原学》凹凸理论随时都在提醒我：“过山车”升得再高，它都无法克服重力的作用，迟早会往下掉的，升得越高，掉得越快！房价也是一样。如果你不认清这一点，及时调整策略，那么不管你之前赚了多少钱，你都无法克服“重力”的作用，赚的钱都要吐回去。而且因为“蚁象系数J”的放大作用，一旦出现亏损，你的亏损就会被放大，成倍亏损！另外，房子可不象股票，随时都卖得掉，大家都是买涨不买跌的，你必须至少提前一个月来卖房，否则你天天面对的都是“房价跌停板”！
　　2007年5、6、7月的时候，谁都在谈房子、谁都在炒房子、谁都在抢房子，谁都在笑！当谁都在笑的时候，你却不能再笑了！